68.11: Compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia

CNAE 68.11: Compraventa de Bienes Inmuebles por Cuenta Propia

Introducción

El código CNAE 68.11 clasifica la actividad económica de compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia, es decir, cuando una persona física o jurídica adquiere y vende propiedades inmobiliarias (terrenos, viviendas, locales comerciales, etc.) con el objetivo de obtener beneficio. Este código es fundamental para identificar correctamente la actividad de inversores inmobiliarios, promotores de bienes raíces y empresas dedicadas al comercio de propiedades.

Es especialmente relevante para autónomos y pequeñas empresas que operan en el sector inmobiliario, así como para grandes inversores que necesitan registrarse correctamente ante la Administración Tributaria. La correcta clasificación bajo este código tiene implicaciones fiscales directas, incluyendo el régimen de IVA, retenciones y obligaciones contables específicas del sector.

Descripción Detallada

La actividad clasificada bajo CNAE 68.11 comprende la compra y venta de propiedades inmobiliarias de todo tipo por cuenta propia del empresario o entidad. Esta actividad incluye operaciones con:

• Terrenos y solares: Adquisición y venta de terrenos urbanos o rústicos para posterior comercialización.
• Viviendas: Compraventa de pisos, casas unifamiliares, apartamentos turísticos y otros inmuebles residenciales.
• Locales comerciales e industriales: Naves, oficinas, tiendas y espacios destinados a actividades empresariales.
• Edificios completos: Compra y venta de bloques de viviendas, centros comerciales o complejos inmobiliarios.
• Propiedades con mejoras: Inmuebles que han sido reformados o mejorados antes de su venta.

Ejemplos concretos de negocios que utilizan este código:

1. Un inversor individual que compra pisos en el mercado secundario para revenderlos con beneficio.

2. Una empresa promotora que adquiere terrenos, desarrolla proyectos y vende las viviendas resultantes.

3. Un empresario que invierte en locales comerciales para posteriormente comercializarlos.

4. Fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMI) que operan en el mercado de bienes raíces.

5. Cooperativas de vivienda que compran y venden propiedades para sus asociados.

Diferenciación con otros códigos similares:

• CNAE 68.11 (Compraventa por cuenta propia): El empresario es el propietario del inmueble y obtiene beneficio en la operación.
• CNAE 68.12 (Alquiler de bienes inmuebles): La actividad es generar ingresos por arrendamiento, no por venta.
• CNAE 68.20 (Alquiler de bienes inmuebles por cuenta de terceros): Actuación como intermediario en arrendamientos.
• CNAE 68.31 (Agencias inmobiliarias): Intermediación en compraventas, sin ser propietario de los inmuebles.

Es crucial distinguir entre:

La diferencia fundamental radica en si la entidad es propietaria del bien (68.11) o actúa como intermediaria (68.31), y si la fuente de ingresos proviene de la venta (68.11) o del arrendamiento (68.12).

Actividades Excluidas

No se incluyen bajo CNAE 68.11 las siguientes actividades:

• Intermediación inmobiliaria (CNAE 68.31): Cuando un agente actúa como mediador entre comprador y vendedor sin ser propietario del inmueble. Las agencias inmobiliarias, aunque coordinen compraventas, no son dueñas de los bienes.
• Gestión de propiedades (CNAE 68.32): La administración, mantenimiento y gestión de inmuebles por cuenta de terceros (comunidades de propietarios, administradores de fincas).
• Arrendamiento de bienes inmuebles (CNAE 68.10 y 68.12): Cuando la actividad principal es generar ingresos mediante el alquiler de propiedades, no su venta.
• Actividades de construcción (CNAE 41.20): La construcción de nuevas edificaciones es una actividad diferenciada, aunque frecuentemente se combina con la compraventa.
• Servicios de tasación inmobiliaria (CNAE 74.90): La valoración profesional de bienes inmuebles sin participación en la compraventa.
• Operaciones de leasing inmobiliario: Cuando se utiliza la figura del arrendamiento financiero en lugar de la compraventa.

Códigos Relacionados

Equivalencia CNAE-IAE:

Este código CNAE 68.11 se corresponde principalmente con las siguientes epígrafes del IAE (Impuesto de Actividades Económicas), aunque la correspondencia puede variar según la forma jurídica y características específicas:

• Epígrafe 651.1 (IAE): Compraventa de bienes inmuebles (para personas físicas autónomas)
• Epígrafe 651.2 (IAE): Compraventa de bienes inmuebles (para sociedades mercantiles)

Códigos CNAE relacionados en la misma sección (Sección L - Actividades Inmobiliarias):

• CNAE 68.10: Compraventa de bienes inmuebles por cuenta de terceros (intermediación pura).
• CNAE 68.12: Alquiler de bienes inmuebles por cuenta propia (arrendamiento residencial).
• CNAE 68.20: Alquiler de bienes inmuebles por cuenta de terceros (gestión de propiedades ajenas).
• CNAE 68.31: Agencias inmobiliarias (intermediación sin propiedad del bien).
• CNAE 68.32: Gestión de propiedades inmobiliarias (administración de fincas).

Criterios para elegir el código correcto:

La elección entre 68.11 y códigos relacionados depende de:

1. ¿Eres propietario del inmueble? Si sí → 68.11. Si actúas como intermediario → 68.31.

2. ¿Tu ingreso proviene de la venta? Si sí → 68.11. Si proviene del alquiler → 68.12.

3. ¿Gestionas propiedades de terceros? Si sí → 68.20 o 68.32. Si son propias → 68.11.

4. ¿Actúas como agencia? Si sí → 68.31. Si eres inversor → 68.11.

Preguntas Frecuentes

P1: ¿Necesito estar dado de alta en el IAE si compro y vendo una vivienda ocasionalmente?

No necesariamente. Si se trata de operaciones puntuales y ocasionales, la Administración Tributaria puede considerarlas como actos de inversión personal sin actividad económica habitual. Sin embargo, si realizas varias operaciones en poco tiempo o existe intención de lucro habitual, debes darte de alta como autónomo con el código 68.11. La clave está en la habitualidad y la intención de obtener beneficio de forma continuada. Si tienes dudas, es recomendable consultar con un asesor fiscal, ya que la clasificación tiene consecuencias en el pago de IRPF, IVA e impuesto sobre bienes inmuebles.

P2: ¿Cuál es el tratamiento fiscal de las ganancias en compraventa de inmuebles bajo CNAE 68.11?

Las ganancias obtenidas en la compraventa de inmuebles bajo este código se consideran ingresos de actividad económica, sujetos a:

• IRPF (autónomos): Con retención del 15% en operaciones con terceros.
• Impuesto de Sociedades (empresas): Sobre el beneficio neto tras deducir gastos.
• IVA: Generalmente exento en la compraventa de viviendas (según artículo 9.3.a) de la Directiva IVA), pero sujeto en locales comerciales e industriales.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Si el vendedor es no residente.

Es fundamental llevar una contabilidad rigurosa y documentar adecuadamente todas las operaciones.

P3: ¿Puedo combinar la compraventa de inmuebles (68.11) con el alquiler (68.12) en la misma actividad?

Sí, es posible, pero requiere claridad en la declaración. Muchas empresas inmobiliarias operan con ambos modelos: compran propiedades para revender y otras para alquilarlas. En estos casos:

• Debes declarar ambas actividades si son significativas.
• Cada una tiene un tratamiento fiscal diferente (68.11 es venta; 68.12 es alquiler).
• La contabilidad debe segregar claramente los ingresos y gastos de cada actividad.
• Algunos gastos pueden ser comunes (administración, seguros), mientras que otros son específicos.

Es recomendable informar a la AEAT sobre esta dualidad para evitar problemas fiscales posteriores.

P4: ¿Qué diferencia hay entre CNAE 68.11 y CNAE 68.31 (agencias inmobiliarias)?

La diferencia fundamental es la propiedad del bien:

• CNAE 68.11: Eres propietario del inmueble. Compras, posees y vendes. Tus ingresos provienen de la diferencia entre precio de compra y venta (ganancia de capital).
• CNAE 68.31: Actúas como intermediario. Nunca eres propietario. Tus ingresos provienen de comisiones por facilitar la transacción entre comprador y vendedor.
• 68.11: Compras un piso por 200.000€ y lo vendes por 250.000€. Tu ganancia es 50.000€.
• 68.31: Un cliente te encarga vender su piso. Tú no eres propietario, solo cobras una comisión (típicamente 3-5%) sobre el precio de venta.

Ejemplo práctico:

La elección correcta es crucial para la declaración fiscal, ya que cada código tiene obligaciones contables y fiscales diferentes.

Conclusión

El código CNAE 68.11 es esencial para clasificar correctamente la actividad de compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia. Su correcta identificación garantiza el cumplimiento de obligaciones fiscales, contables y administrativas ante la AEAT y otros organismos. La distinción clara entre 68.11 y códigos relacionados (especialmente 68.31 de agencias inmobiliarias y 68.12 de alquiler) es fundamental para evitar sanciones y optimizar la fiscalidad.

Si tienes dudas sobre qué código aplicar a tu actividad inmobiliaria, te recomendamos utilizar nuestro [conversor IAE-CNAE](https://conversoriaecnae.es) o consultar con un asesor fiscal especializado en inmobiliario.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Necesito estar dado de alta en el IAE si compro y vendo una vivienda ocasionalmente?

No necesariamente. Si se trata de operaciones puntuales y ocasionales, la Administración Tributaria puede considerarlas como actos de inversión personal sin actividad económica habitual. Sin embargo, si realizas varias operaciones en poco tiempo o existe intención de lucro habitual, debes darte de alta como autónomo con el código 68.11.

La clave está en la habitualidad y la intención de obtener beneficio de forma continuada. Si realizas más de una operación en un año o demuestras que tu intención es comercializar inmuebles, estarás ejerciendo una actividad económica sujeta a registro. En estos casos, debes solicitar el alta ante la AEAT indicando el código CNAE 68.11 y el epígrafe IAE 651.1 (si eres autónomo) o 651.2 (si eres sociedad).

Si tienes dudas sobre si tu situación requiere alta, es recomendable consultar con un asesor fiscal, ya que la clasificación tiene consecuencias directas en el pago de IRPF, IVA e impuesto sobre bienes inmuebles.

¿Cuál es el tratamiento fiscal de las ganancias en compraventa de inmuebles bajo CNAE 68.11?

Las ganancias obtenidas en la compraventa de inmuebles bajo este código se consideran ingresos de actividad económica, sujetos a diferentes tributos. Para autónomos, se aplica el IRPF con retención del 15% en operaciones con terceros, y la ganancia se integra en la base imponible del IRPF. Para empresas, se aplica el Impuesto de Sociedades sobre el beneficio neto tras deducir gastos.

Respecto al IVA, la compraventa de viviendas está generalmente exenta (según artículo 9.3.a) de la Directiva IVA), pero sujeta en locales comerciales e industriales. Si el inmueble ha sido reformado antes de la venta, pueden aplicarse diferentes tratamientos según las circunstancias. Además, si el vendedor es no residente, se aplica el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Es fundamental llevar una contabilidad rigurosa, documentar adecuadamente todas las operaciones (facturas, contratos notariales, registros de propiedad) y mantener registros de los gastos deducibles como mejoras, comisiones de intermediarios, gastos notariales y de registro.

¿Puedo combinar la compraventa de inmuebles (68.11) con el alquiler (68.12) en la misma actividad?

Sí, es posible combinar ambas actividades, pero requiere claridad en la declaración ante la AEAT. Muchas empresas inmobiliarias operan con ambos modelos: compran propiedades para revender y otras para alquilarlas. En estos casos, debes declarar ambas actividades si son significativas en volumen de ingresos.

Cada una tiene un tratamiento fiscal diferente: 68.11 se considera venta (ingresos de capital), mientras que 68.12 es alquiler (ingresos de explotación). La contabilidad debe segregar claramente los ingresos y gastos de cada actividad. Algunos gastos pueden ser comunes (administración, seguros, servicios profesionales), mientras que otros son específicos de cada actividad (gastos de comercialización para ventas, costos de mantenimiento para alquileres).

Es recomendable informar a la AEAT sobre esta dualidad al solicitar el alta o en declaraciones posteriores para evitar problemas fiscales. Algunos asesores sugieren incluso solicitar códigos CNAE separados si las actividades son significativas, aunque esto dependerá de cada caso específico.

¿Qué diferencia hay entre CNAE 68.11 y CNAE 68.31 (agencias inmobiliarias)?

La diferencia fundamental es la propiedad del bien inmueble. Con CNAE 68.11, eres propietario del inmueble: compras, posees y vendes. Tus ingresos provienen de la diferencia entre precio de compra y venta (ganancia de capital o plusvalía). Con CNAE 68.31, actúas como intermediario: nunca eres propietario del bien. Tus ingresos provienen de comisiones por facilitar la transacción entre comprador y vendedor (típicamente 3-5% del precio de venta).

Ejemplo práctico: Con 68.11, compras un piso por 200.000€ y lo vendes por 250.000€; tu ganancia es 50.000€. Con 68.31, un cliente te encarga vender su piso; tú no eres propietario, solo cobras una comisión sobre el precio de venta. La elección correcta es crucial para la declaración fiscal, ya que cada código tiene obligaciones contables y fiscales completamente diferentes: 68.11 requiere declarar el patrimonio del inmueble, mientras que 68.31 solo requiere registrar comisiones como ingresos.

¿Qué gastos puedo deducir en la actividad de compraventa de inmuebles (CNAE 68.11)?

Como empresario o autónomo bajo CNAE 68.11, puedes deducir los gastos directamente relacionados con la actividad de compraventa. Estos incluyen: comisiones de intermediarios (agentes inmobiliarios), gastos notariales y registrales, gastos de tasación y peritación, costos de publicidad y marketing, reformas y mejoras realizadas antes de la venta, y seguros de responsabilidad civil.

También son deducibles los gastos generales de administración (asesoría fiscal, contable y legal), servicios bancarios relacionados con la actividad, y gastos de financiación (intereses de préstamos para compra de inmuebles). Sin embargo, no son deducibles los gastos personales, la compra del inmueble en sí (que es un activo, no un gasto), ni los impuestos sobre el inmueble que correspondan al comprador.

Es importante documentar todos los gastos con facturas y justificantes, y mantener una contabilidad clara que segregue los gastos deducibles de los no deducibles. Algunos gastos pueden ser controvertidos (como costos de mantenimiento durante la tenencia del inmueble), por lo que es recomendable consultar con un asesor fiscal sobre qué gastos específicos puedes incluir en tu caso.