Guía Modelo 211 2026: Retención del 3% en Compras a No Residentes

Si vas a comprar una vivienda, un garaje o cualquier inmueble en España y el vendedor no reside fiscalmente en nuestro país, tienes una obligación tributaria que no puedes ignorar: la presentación del Modelo 211. Como comprador, te conviertes en una figura clave para Hacienda, ya que eres el responsable de retener e ingresar una parte del precio de venta. En esta guía para 2026, te explicamos cómo cumplir con este trámite paso a paso y por qué es vital para proteger tu inversión.

¿Qué es el Modelo 211?

El Modelo 211 es el formulario de la Agencia Tributaria (AEAT) utilizado para ingresar la retención del 3% sobre el precio acordado en la compraventa de un inmueble cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente en España.

Esta retención no es un impuesto extra para el comprador, sino un pago a cuenta del impuesto que el vendedor deberá liquidar después (el Modelo 210 por ganancia patrimonial). Hacienda obliga al comprador a realizar este ingreso para asegurarse de cobrar al menos una parte de los impuestos del vendedor, que al vivir fuera de España, es más difícil de localizar.

¿Quién debe presentar el Modelo 211?

El obligado tributario es siempre el adquirente (comprador) del inmueble, con independencia de su propia residencia fiscal.

• Si compras tú solo, presentas el modelo con tus datos.
• Si hay varios compradores (ej. un matrimonio), cada uno debe presentar un Modelo 211 por la parte proporcional que adquiera.

Excepciones:

No existe obligación de retener ni de presentar el modelo si el vendedor aporta un certificado de residencia fiscal en España emitido por la AEAT, o si acredita que tributa por el Impuesto sobre Sociedades (y no por IRNR).

Plazos de presentación del Modelo 211 (2026)

El plazo de presentación es muy estricto y está vinculado a la fecha de la escritura pública de compraventa.

• Plazo: Debes presentar el Modelo 211 e ingresar el dinero en un plazo máximo de un mes a partir de la fecha de la transmisión (la firma ante notario).

Si se te pasa el plazo, Hacienda te impondrá recargos e intereses de demora, y podrías tener problemas para inscribir la propiedad correctamente si no aportas el justificante de pago.

Cómo rellenar el Modelo 211 paso a paso

El modelo requiere datos precisos tanto de la operación como de las partes implicadas.

Datos del adquirente (Tus datos)

Identifícate con tu NIF o NIE y dirección fiscal. Si eres extranjero y no tienes NIE, deberás solicitar uno antes de la compra.

Datos del transmitente (Vendedor no residente)

Necesitas los datos completos del vendedor:

• Nombre completo o razón social.
• NIF o NIE español (es obligatorio que el vendedor tenga uno para la venta).
• Dirección en su país de residencia.

Datos del inmueble y de la operación

• Referencia Catastral: Indispensable para identificar la propiedad.
• Importe de la transmisión: El precio total de la venta que figura en la escritura.
• Retención (3%): El cálculo automático del 3% sobre el importe anterior.

El justificante de pago: El "Ejemplar para el transmitente"

Una vez pagado e ingresado el modelo, el sistema de la AEAT genera varios ejemplares. Es vital que entregues al vendedor el "ejemplar para el transmitente". Él lo necesitará para su propio Modelo 210 y para solicitar la devolución si el 3% es superior al impuesto que realmente le sale a pagar.

Errores comunes al presentar el Modelo 211

1. No retener por desconocimiento: El comprador suele pensar que el notario o la gestoría lo hacen todo. Asegúrate de que el ingreso se realiza efectivamente en plazo. Si no retienes, Hacienda te reclamará el 3% a ti, ¡y tendrás que pagarlo de tu bolsillo!
2. Equivocarse en la fecha de transmisión: El mes empieza a contar el día de la firma. Si firmas el 15 de marzo, el plazo acaba el 15 de abril.
3. Identificación incorrecta del vendedor: Errores en el NIF/NIE del vendedor impedirán que este pueda recuperar su dinero después.
4. No entregar el justificante al vendedor: Es una falta de cortesía profesional que generará problemas legales en la post-venta.
5. Prorrateo incorrecto entre varios compradores: Si sois dos compradores al 50%, cada uno debe ingresar exactamente la mitad del 3% total.

Relación del Modelo 211 con el IAE y CNAE

El Modelo 211 es una obligación de carácter patrimonial, pero puede estar vinculada a actividades económicas (IAE) si el comprador es una empresa o un profesional inmobiliario.

Si tu código CNAE indica que te dedicas a la "Promoción inmobiliaria" o a la "Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia", Hacienda supervisará tus Modelos 211 para verificar que la entrada de activos en tu balance coincide con las retenciones ingresadas. La coherencia entre la inversión declarada en tu contabilidad y estos modelos informativos es esencial para evitar auditorías.

Puedes consultar los epígrafes relacionados con la inversión inmobiliaria en nuestro Conversor IAE CNAE.

Preguntas frecuentes sobre el Modelo 211

¿Qué pasa si el 3% es mayor que la plusvalía del vendedor?

En ese caso, el vendedor tiene derecho a solicitar la devolución del exceso mediante el Modelo 210. Pero tú, como comprador, debes ingresar el 3% íntegro independientemente del beneficio que obtenga el vendedor.

¿Se puede pagar el Modelo 211 en el banco?

Sí, puedes llevar el documento impreso a una entidad colaboradora o realizar el pago mediante NRC a través de la pasarela de pagos de la AEAT.

¿Y si el vendedor es una empresa extranjera?

La obligación es la misma. Si la empresa extranjera no tiene establecimiento permanente en España, debes retener el 3%.

¿Cómo afecta el Bizum a esta operación?

El 3% retenido debe ingresarse en la Agencia Tributaria utilizando los canales oficiales (NRC bancario). No se puede "pagar la retención por Bizum". Sin embargo, el resto del precio de venta (el 97% restante) sí podría pagarse por los medios acordados, aunque por importes de inmuebles lo normal es transferencia o cheque bancario.

¿Es responsable el inmueble de la deuda si no se paga el 211?

Sí. El inmueble queda afecto al pago del impuesto. Si no ingresas la retención, Hacienda puede derivar la responsabilidad y el inmueble podría ser objeto de embargo para cubrir esa deuda tributaria.

Descargo de responsabilidad: Esta guía es meramente informativa. Las operaciones inmobiliarias con no residentes tienen implicaciones legales profundas. Te recomendamos contar con el apoyo de un abogado o asesor fiscal.

Modelo 211 en 2026: Guía completa de la retención del 3% en compras de inmuebles a no residentes

Comprar una casa es uno de los hitos financieros más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, si el vendedor de ese inmueble no reside fiscalmente en España, el proceso burocrático se complica para el comprador. En este escenario aparece el Modelo 211, un documento que convierte al comprador en "recaudador" por un día para la Agencia Tributaria.

Ignorar la existencia de este modelo o no aplicarlo correctamente puede acarrear que el comprador acabe pagando de su bolsillo impuestos que correspondían al vendedor. En esta guía para 2026, se explica cómo funciona la famosa retención del 3% y cómo presentar el Modelo 211 sin errores.

¿Qué es el Modelo 211 y por qué es obligatorio para el comprador?

El Modelo 211 es el formulario utilizado para ingresar la retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente.

La lógica de Hacienda es sencilla: si un vendedor no vive en España, una vez que cobre el dinero de la venta y se marche, será muy difícil reclamarle el impuesto sobre la ganancia patrimonial (el equivalente a la plusvalía en el IRPF para no residentes). Por ello, la ley obliga al comprador a retener un porcentaje del precio acordado y entregarlo directamente a la Agencia Tributaria como un "pago a cuenta" del impuesto del vendedor.

¿Cuándo hay que presentar el Modelo 211?

La obligación nace siempre que se cumplan estas dos condiciones:

1. Objeto: La transmisión de un bien inmueble situado en territorio español.
2. Sujeto Vendedor: Que el transmitente sea una persona física o jurídica no residente fiscal en España.

Es indiferente si el comprador es residente o no residente, empresa o particular. La responsabilidad del ingreso recae siempre en la parte compradora.

La regla del 3%: Cómo se calcula la retención