DGT 1517-01: Epígrafe 861.1 IAE alquiler viviendas vacacionales

La Ley 12/1999, de 15 de diciembre, de Turismo de la Junta de Andalucía, regula en su artículo 43 las viviendas turísticas vacacionales, definiéndolas como aquellas en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento y que son ofertadas al público para su utilización temporal o estacional o son ocupadas ocasionalmente, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año. Añade que, en todo caso, se referirá solo al alojamiento en piso completo o vivienda unifamiliar y no por habitaciones. Partiendo de esta definición, el tratamiento en los distintos Impuestos consultados es el siguiente: I. IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS Al consistir la actividad, exclusivamente, en el arrendamiento por periodos de tiempo de viviendas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje (alimentación, limpieza periódica, custodia de enseres, etc.), limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones, se estará ante una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección Primera “Alquiler de viviendas”. No obstante lo anterior, la Nota 2ª a dicho Epígrafe establece que “Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 100.000 pesetas tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por este impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna”. Esta circunstancia de tributación por cuota cero para la actividad de alquiler de viviendas, se da cuando el valor catastral de todos los inmuebles de la misma naturaleza (viviendas) puestos en alquiler, sea inferior a cien millones de pesetas, ya que la cuota correspondiente a este epígrafe, que tiene carácter nacional, es del 0,10 por ciento del valor catastral asignado a las viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. II. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresa-rial o profesional. El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. El artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de dicha Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. De acuerdo con dicho precepto la exención no comprende los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. La referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no los destinen directamente a viviendas. Así, por ejemplo, no estará exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de la vivienda objeto de consulta a una Sociedad que, a su vez, cederá su uso en nombre propio, o la arrendará a un tercero. Cuando de acuerdo con los criterios expuestos anteriormente el arrendamiento de la vivienda objeto de consulta esté exento del Impuesto sobre el Valor Añadido y el arrendador realice exclusivamente dicha operación, no tendrá obligación de presentar declaraciones-liquidaciones por dicho tributo. III. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS. De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 19 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente. El artículo 20 establece, en su apartado 1, que tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. Por su parte, el artículo 25 de la citada Ley establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuanta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios. A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento o la compraventa de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos circunstancias siguientes: a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma. b) Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En consecuencia, al limitarse la consultante a alquilar la vivienda, sin realizar ninguna prestación de servicios complementaria, los rendimientos derivados del alquiler de la vivienda se calificarían como procedentes del capital inmobiliario, siempre que no se cumplan los requisitos del artículo 25.2 de la Ley del Impuesto, antes mencionados, en cuyo caso estaríamos ante rendimientos de actividades económicas, con la consecuente obligación de efectuar pagos fraccionados trimestralmente. Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.