ITPAJD. Actos Jurídicos Documentados. Comprobación de valores. Adecuación del método previsto en el artículo 57.1 g) de la LGT, valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas. Requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

Tribunal Económico-Administrativo Central SALA CUARTA FECHA: 28 de abril de 2026 PROCEDIMIENTO: 00-08275-2024-00 CONCEPTO: IMP. TRANSM. PATRIM. Y ACTOS JURÍD. DOCUM. ITP-AJD NATURALEZA: RECLAMACIÓN ÚNICA INSTANCIA GENERAL RECLAMANTE: XZ , S.L. - … REPRESENTANTE: … - … En MADRID, se ha constituido el Tribunal como arriba se indica, para resolver en única instancia la reclamación de referencia, tramitada por procedimiento general. Se ha visto la presente reclamación económico-administrativa interpuesta contra el acuerdo de liquidación provisional dictado por la Oficina Liquidadora de MUNICIPIO_1 de la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) modalidad "Actos Jurídicos Documentados" por importe de 285.058,82 euros (N.º Expediente: ……). ANTECEDENTES DE HECHO Primero.- En este Tribunal ha tenido entrada la reclamación 00-08275-2024-00 interpuesta en fecha 15/10/2024 contra el acuerdo anteriormente referenciado. Segundo.- El 15 de septiembre de 2022 la entidad XZ , S.L., como compradora, y la sociedad TW , S.A., como vendedora, otorgaron ante el notario de …, Don Cpv , y bajo el número … de los de su protocolo, escritura pública de compraventa por la cual XZ , S.L. compraba la finca registral n.º FINCA_1 del Registro de la Propiedad de MUNICIPIO_2 por un precio de 50.000.000 euros a pagar de forma fraccionada mediante pagos aplazados. En la misma fecha, y con el fin de asegurar las obligaciones asumidas por XZ , S.L. en relación con los pagos aplazados, se constituyó un préstamo hipotecario privado entre comprador y el vendedor, mediante escritura pública firmada ese mismo día (15 de septiembre), ante el mismo notario con el número … de su protocolo. La responsabilidad hipotecaria se fijó en 42.000.000 euros más intereses de demora y el valor de tasación a efectos de subasta se estableció en 85.630.0288 euros con base en el certificado emitido por la entidad NH , S.A.. Tercero.- El 30 de septiembre de 2022, XZ , S.L. presentó dos autoliquidaciones por el ITP-AJD, en las que la base imponible se determinó atendiendo a lo previsto en el artículo 30.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre: a) En la autoliquidación correspondiente a la adquisición del inmueble, se declaró como base imponible el precio de la compraventa, en el entendimiento de que ese precio acordado entre partes independientes es del valor de mercado del Inmueble en ese momento. La autoliquidación arrojó un importe a ingresar de 375.000,00 euros. b) En la autoliquidación correspondiente al préstamo hipotecario, se declaró como base imponible el total de la responsabilidad hipotecaria (42.020.000 euros), con un resultado a ingresar de 315.150,00 euros. Cuarto.- Con fecha 4 de abril de 2024 se dicta propuesta de liquidación provisional con trámite de alegaciones con el objeto de proceder analizar las discrepancias entre el valor declarado y el que resulta de la comprobación de valores efectuada al amparo de lo previsto en el artículo 57.1 g) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT) ( El valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ). No consta la presentación de alegaciones a la propuesta. Con fecha 18 de septiembre de 2024, se notifica la liquidación provisional en la que, en aplicación del método de comprobación de valores establecido en el artículo 57.1.g) de la LGT, corrige la base imponible del ITP-AJD 50.000.000 euros declarada en la compra del inmueble, y la sustituye por el importe de 85.630.0288 euros establecido en el certificado emitido por NH . Quinto.- En fecha 26/11/2024 tuvo entrada en este Tribunal la presente reclamación económico-administrativa, interpuesta en fecha 15/10/2024. Tras la puesta de manifiesto del expediente la reclamante presentó escrito en el que, en esencia, alega: 1. Que no se ha aplicado en el caso el medio de comprobación previsto en el artículo 57.1 g) de la LGT por cuanto el valor asignado para la tasación hipotecaria del inmueble no se emitió de acuerdo con lo previsto en la legislación hipotecaria. 2. Que no siendo admisible el método del 57.1 g) de la LGT, la Administración debería de haber motivado la comprobación de valores, incumpliendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo. 3. Que el precio de compraventa se corresponde con el valor de mercado del inmueble por cuanto se ha acordado entre partes independientes en el contexto normal de un mercado libre y de confluencia de oferta y demanda. FUNDAMENTOS DE DERECHO Primero.- Este Tribunal es competente para dictar la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), así como en el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (RGRVA), aprobado por Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo. No concurre ninguna de las causas de inadmisibilidad previstas en el artículo 239.4 de la LGT. Segundo.- Este Tribunal debe pronunciarse respecto a lo siguiente: La conformidad a Derecho del acuerdo impugnado. Tercero.- Como primera cuestión este Tribunal debe pronunciarse sobre la adecuación a derecho de la comprobación de valores efectuada por la Administración empleando el método previsto en el artículo 57.1 g) de la LGT, valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria. En el caso que nos ocupa, la Administración, en aplicación del artículo 46 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre que establece que: "1. La Administración podrá en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado. 2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria". (actual art. 57 LGT). Procedió a comprobar el valor del bien recogido en la escritura de constitución del préstamo hipotecario por el método previsto en el artículo 57.1 g) de la LGT, haciendo constar que, en aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 7-12-2011, la aplicación de este método " no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse ". La Administración consideró que, como el valor asignado para la tasación de la finca hipotecada a efectos de subasta ascendía a 85.630.288,00 euros, según constaba en el certificado de tasación emitido por NH , el cual se encontraba anexo a la escritura de hipoteca con distribución de tipo de subasta, este valor debería considerarse como base imponible del impuesto. La entidad reclamante se opone al motivo de regularización de la Administración, haciendo constar en su escrito de alegaciones que no se ha procedido correctamente a la comprobación de valores por el método del artículo 57.1 g) de la LGT ya que la tasación de las fincas hipotecadas no fue emitida " en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ", en el sentido que la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ha otorgado a esa expresión. Para ello hace mención a la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2024 (recurso n.º 2810/2023), en la que se recoge por el Alto Tribunal que la aplicación de este método no requiere ninguna carga adicional para la Administración siendo " perfectamente razonable " que " el valor asignado al bien a efectos de la tasación hipotecaria (se corresponda), con alto grado de verosimilitud, con el valor real del bien hipotecado " precisamente porque la normativa exige unos especiales requisitos en relación a la tasación de los bienes hipotecados. Además, señala que la razón por la que los certificados de tasación emitidos conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria son un medio de comprobación reforzado en cuanto a su verosimilitud reside, según el Tribunal Supremo, en esos requisitos que la normativa aplicable exige en cuanto a la tasación de los bienes hipotecados. La entidad reclamante señala que los requisitos que deben cumplir los certificados de tasación hipotecaria, a los efectos de cumplir con " lo previsto en la legislación hipotecaria ", se encuentran, específicamente, en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre; en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación; y en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En aplicación de las normas anteriores destaca lo siguiente: 1. De acuerdo con los artículos 18 del Real Decreto-ley 24/2021 y 13 de la Ley 5/2019, la tasación debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Estas sociedades están sometidas a los requisitos de homologación previa, independencia y secreto y han de reunir las condiciones establecidas en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación. No obstante, la eficacia de su homologación no se limita al cumplimiento de estas condiciones, sino que se encuentra supeditada a su ulterior inscripción en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España. Sobre lo anterior la entidad reclamante destaca que, en el caso que nos ocupa, NH , S.A., la entidad que elabora y emite el certificado de valoración en el que se basa la Administración para regularizar la autoliquidación, no estaba inscrita en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España en el año 2022 cuando emitió el certificado de tasación en el que se basaron para fijar el valor de tasación hipotecaria, pues se había dado de baja el 19 de febrero de 2015 y no estaba incluida en la lista actualizada de las sociedades de tasación homologadas de ese año, aportando prueba al efecto. La reclamante defiende que no puede entenderse, por tanto, que en el caso resulte aplicable el método de comprobación de valores del artículo 57. g) de la LGT por cuanto la entidad emisora del certificado de emisión no es, a diferencia de lo que exigiría el cumplimiento de la legislación hipotecaria, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. 2. Que de acuerdo con el artículo 7 de la Orden ECO/805/2003, entre las comprobaciones mínimas exigidas para determinar el valor de tasación, está la de visitar el inmueble: "La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente". Este requisito mínimo no se cumple en el certificado de tasación utilizado por la Administración, en el que NH , S.A. adopta las superficies indicadas en un anteproyecto facilitado por la reclamante sin visitar físicamente el inmueble. Se dice así en el punto 1.4 de los Supuestos y Supuestos especiales que " se adoptarán las superficies reflejadas en el resumen de anteproyecto facilitado por el Cliente, tanto en la construcción como en la urbanización. NH no ha realizado medición alguna in situ ni sobre plano por lo que declina cualquier responsabilidad al respecto ". 3. Que de acuerdo con el artículo 63 de la Orden ECO/805/2003, la tasación que se haga a efectos hipotecarios ha de hacer constar en el certificado que su finalidad legal es la primera de entre las cuatro finalidades admisibles que se recogen en el artículo 2 (a saber: garantía hipotecaria de créditos, determinación del valor razonable para entidades aseguradoras y reaseguradoras, determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones). Sin embargo, el certificado de tasación no se emite para esta finalidad pues, como se ha dicho y puede comprobarse con su mera lectura, la tasación fue emitida con la finalidad " de obtener el Valor razonable de los inmuebles (...) bajo supuestos y supuestos especiales, se emite valoración que servirá como base para la inclusión en estados financieros dentro del activo circulante de los citados inmuebles ". A la vista de lo expuesto la reclamante alega que es evidente que el certificado de tasación utilizado por la Administración no cumple con lo previsto en la legislación hipotecaria, pues ni ha sido emitido por una sociedad de tasación homologada, ni se ha realizado conforme a la Orden ECO/805/2003, con la finalidad de constituir garantía de préstamo sujeto a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, ni hace constar su finalidad, ni fue realizada previa visita al inmueble. Por tanto, al no cumplir el certificado de tasación hipotecaria con " lo previsto en la legislación hipotecaria ", no resulta adecuado la aplicación del método de comprobación del artículo 57.1.g) de la LGT, por lo que, si la Administración quería comprobar el valor declarado debería haber utilizado alguno de los otros métodos de comprobación establecidos en dicho precepto. Cuarto.- El artículo 57.1.g) de la LGT establece como medio de comprobación de valores " el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ". Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Ss. de 4 de diciembre de 2024, rec. 2810/23, 28 de octubre de 2022, rec. 5364/20, entre otras), recientemente ratificada en la Sentencia de 27 de febrero de 2026, rec. 4890/24, que: "La Administración, advertida la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria , acreditado mediante certificación emitida conforme a la legislación hipotecaria , puede, utilizando el medio de comprobación del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria , que resulta apto e idóneo atendiendo a las características del bien, comprobar el valor real del bien transmitido, sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto , ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse." En el Fundamento de Derecho Sexto de la recentísima Sentencia del TSJ de Castilla-La Mancha de 6 de marzo de 2026, rec. 77/2022, se sintetiza la doctrina de este Tribunal Central con referencia expresa a nuestra resolución de 9 de enero de 2014, RG 00/1898/2010: "En este sentido, los requisitos que ha de cumplir el valor de tasación, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria (resolución TEAC de 9 de enero de 2014) son los siguientes: Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determina el valor en que los interesados estás en la finca para que sirva de tipo para la subasta. Que la tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes. Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Que si la tasación se hubiera practicado antes, se haga constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Que en la notificación administrativa consta el documento completo en que se recoge el elemento determinante de la comprobación de valores por el método de tasación para poder disponer de los datos y antecedentes necesarios para enjuiciar la procedencia o no de las liquidaciones recurridas. Que se trate de bienes inmuebles (la normativa fiscal sólo alude a las fincas hipotecadas, no puede ser utilizado en relación con otros bienes distintos). Y respecto de las entidades o servicios de tasación, deben cumplir una serie de requisitos relativos a la forma jurídica, capital mínimo, objeto social, número mínimo de profesionales, medios técnicos y personales, mecanismos de control interno, condiciones mínimas de seguro de responsabilidad civil, el Consejo de Administración, así como de honorabilidad, conocimientos y experiencias. T ambién deben estar homologadas por el Banco de España e inscritas en el Registro Oficial de sociedades de tasación. " En el presente caso, el valor consignado en la escritura de constitución de préstamo hipotecario no cumple dichos requisitos, al haber sido emitido por una entidad que no ostentaba la condición de sociedad de tasación homologada en el momento de su elaboración. En consecuencia, dicho valor no puede considerarse el resultado de una tasación realizada " en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ", en los términos exigidos por el artículo 57.1.g) de la LGT, sino una valoración carente de cuando menos uno de los elementos estructurales que definen este tipo de tasaciones. Dicha ausencia determina la inexistencia del presupuesto habilitante del método de comprobación, lo que impide su válida aplicación. Admitir como válido a estos efectos un valor que no responde a una auténtica tasación hipotecaria por no haber sido emitido por entidad homologada, supondría vaciar de contenido la remisión expresa del legislador a la legislación hipotecaria, convirtiendo el método del artículo 57.1.g) de la LGT en un mecanismo automático basado en cualquier cifra consignada en escritura. Por todo ello, al no concurrir cuando menos uno de los requisitos exigidos por la normativa aplicable, debe concluirse que el valor consignado en la escritura no constituye un valor de tasación en el sentido del artículo 57.1.g) de la LGT, no pudiendo ser utilizado por la Administración como medio válido de comprobación de valores, procediendo, por lo tanto, la anulación del acuerdo de liquidación impugnado. Por lo expuesto, Este Tribunal Económico-Administrativo acuerda ESTIMAR la presente reclamación, anulando el acto impugnado.