CNAE 68.1: Guía Completa de Actividades Inmobiliarias y Promoción Inmobiliaria

¿Qué es el CNAE 68.1?

El CNAE 68.1 clasifica las actividades inmobiliarias por cuenta propia y la promoción inmobiliaria. Se trata de un código que engloba todas aquellas operaciones de compra, promoción y venta de bienes inmuebles realizadas por cuenta propia, así como la gestión de patrimonios inmobiliarios. Este código es fundamental para cualquier empresa o autónomo que se dedique profesionalmente a estas actividades en España durante 2026.

A diferencia de otras actividades relacionadas con el sector inmobiliario, el CNAE 68.1 no incluye servicios de construcción, arquitectura, ingeniería o gestión de proyectos de obra. Estas actividades se clasifican en códigos diferentes (sección F para construcción, código 71.1 para servicios técnicos). Si eres promotor inmobiliario pero no ejecutas la construcción directamente, este es tu código.

¿Para Quién es el CNAE 68.1?

Este código está diseñado para:

• Promotores inmobiliarios: empresas que adquieren terrenos y desarrollan proyectos de vivienda o comercial
• Empresas de compraventa de inmuebles: dedicadas a la compra y venta de propiedades por cuenta propia
• Gestores de patrimonios inmobiliarios: personas o empresas que administran carteras de bienes raíces
• Autónomos inmobiliarios: profesionales que operan como personas físicas en el sector
• Propietarios de múltiples inmuebles: si la gestión y explotación es la actividad principal y profesional

Si tu actividad principal es arrendar inmuebles, también clasificas en CNAE 68.1, siempre que sea una actividad económica profesional y habitual (no ocasional).

Obligaciones Fiscales y Tributarias en 2026

Como empresa o autónomo con CNAE 68.1, debes cumplir con las siguientes obligaciones durante 2026:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

La tributación por IVA es compleja en actividades inmobiliarias:

• Venta de terrenos y solares: exentos de IVA
• Venta de edificios completos sin uso anterior: exentos de IVA
• Venta de viviendas nuevas (menos de 2 años): generalmente sujetas a IVA al 10%
• Arrendamiento de inmuebles: exento de IVA (salvo excepciones)
• Servicios accesorios: pueden estar sujetos a IVA según su naturaleza

Debes presentar el modelo 303 (declaración trimestral de IVA) antes del día 20 del mes siguiente al trimestre correspondiente. En junio de 2026, deberías estar cerrando la declaración del segundo trimestre.

2. Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)

Si eres autónomo en CNAE 68.1:

• No puedes tributar en módulos IRPF: esta actividad está expresamente excluida
• Debes usar estimación directa: normal o simplificada, según tu volumen de facturación
• Presentación anual: en la campaña de Renta (abril-junio de cada año)
• En junio de 2026: debes haber presentado la declaración de la Renta 2025

3. Impuesto sobre Sociedades

Si constituyes una sociedad mercantil (SL, SA, etc.):

• Tipo impositivo general: 25% (puede haber reducciones para startups o PYMES)
• Presentación anual: modelo 200 antes del 25 de julio de 2026 (para ejercicio 2025)
• Retenciones: debes aplicar retenciones del IRPF en algunos pagos

4. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Como propietario de inmuebles:

• Debes pagar el IBI anual sobre cada propiedad
• El pago se realiza en los plazos establecidos por cada ayuntamiento
• Es deducible en la declaración de la Renta si la propiedad genera ingresos

5. Modelo 347 - Operaciones con Terceros

Si el volumen de operaciones con un mismo tercero supera 3.000€ anuales, debes declararlo:

• Presentación: antes del 1 de marzo del año siguiente (2026 para operaciones 2025)
• Incluye compraventas, arrendamientos y otras operaciones inmobiliarias

6. Registro de Actividades Económicas

Debes registrarte en:

• Censo de Actividades Económicas (IAE): ante la Agencia Tributaria
• Registro Mercantil: si constituyes sociedad mercantil
• Registro de la Comunidad Autónoma: según normativa autonómica

Actividades Incluidas y Excluidas

Actividades INCLUIDAS en CNAE 68.1:

1. Compra y venta de terrenos

2. Promoción inmobiliaria (desarrollo de proyectos)

3. Compra y venta de edificios completos

4. Arrendamiento de propiedades inmobiliarias propias

5. Gestión de carteras inmobiliarias

6. Operaciones de compraventa de viviendas

7. Administración de patrimonios inmobiliarios

8. Operaciones de leasing inmobiliario

Actividades EXCLUIDAS (clasificadas en otros códigos):

• Construcción de edificios (Sección F - CNAE 41.1, 41.2)
• Servicios de arquitectura e ingeniería (CNAE 71.1)
• Gestión de proyectos de construcción (CNAE 71.1)
• Servicios inmobiliarios como agencia, tasación o intermediación (CNAE 68.31)
• Administración de fincas como servicio a terceros (CNAE 68.32)

Epígrafes IAE Relacionados

Aunque el CNAE 68.1 no tiene asignados códigos IAE específicos directamente, si eres autónomo debes darte de alta en el IAE en la categoría correspondiente a tu actividad inmobiliaria. Consulta con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal para determinar el epígrafe exacto según tu comunidad autónoma.

Recomendaciones Prácticas para 2026

Mantén una contabilidad rigurosa: registra todas las operaciones de compra, venta y arrendamiento con documentación completa.

Planifica tu tributación: dado que no puedes usar módulos, considera si te conviene más estimación directa normal o simplificada según tu volumen.

Asesoramiento profesional: las operaciones inmobiliarias tienen complejidades fiscales. Te recomendamos contactar con un profesional a través del directorio de gestorías para optimizar tu situación.

Verifica tu clasificación: si tienes dudas sobre si tu actividad es realmente CNAE 68.1 o si deberías clasificarte en otro código, consulta nuestro buscador CNAE o usa nuestro conversor IAE-CNAE gratuito.

Preguntas Frecuentes

¿Qué diferencia hay entre CNAE 68.1 y construcción (sección F)?

El CNAE 68.1 comprende la compra, promoción y venta de inmuebles propios, mientras que la sección F (construcción) incluye la ejecución física de obras y edificaciones. Si eres promotor pero no realizas la construcción directamente, clasificas en 68.1. Si además ejecutas la obra, necesitas código de construcción.

¿Qué obligaciones fiscales tengo en 2026 como empresa de CNAE 68.1?

Debes cumplir con: declaración trimestral de IVA (modelo 303), declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347 si superas 3.000€), impuesto sobre bienes inmuebles, retenciones del IRPF si aplica, y registro contable de todas las operaciones. En junio de 2026 debes haber presentado la renta 2025 si eres autónomo.

¿Puedo tributar en módulos IRPF siendo CNAE 68.1?

No. El CNAE 68.1 está expresamente excluido del régimen de módulos IRPF. Debes obligatoriamente tributar en régimen de estimación directa (normal o simplificada) si eres autónomo, o en régimen de Sociedades si constituyes una empresa mercantil.

¿Qué actividades específicas incluye exactamente el CNAE 68.1?

Incluye: promoción inmobiliaria (compra de terrenos para desarrollar proyectos), compra y venta de inmuebles por cuenta propia, arrendamiento de propiedades inmobiliarias propias, gestión de patrimonios inmobiliarios y operaciones de compraventa de bienes raíces. Excluye servicios de arquitectura, ingeniería y gestión de proyectos de construcción.

¿Necesito registrarme en el Registro Mercantil si tengo CNAE 68.1?

Solo si constituyes una sociedad mercantil (SL, SA, etc.). Si eres autónomo en régimen de estimación directa, no es obligatorio, aunque sí recomendable. Debes registrarte en el censo de actividades económicas (IAE) y en el registro de actividades económicas de tu Comunidad Autónoma.

¿Cómo afecta el IVA a mis operaciones inmobiliarias en CNAE 68.1?

La venta de terrenos y solares está exenta de IVA. La venta de edificios completos también está exenta si no han sido utilizados anteriormente. Sin embargo, la venta de viviendas nuevas (menos de 2 años) puede estar sujeta a IVA. El arrendamiento de inmuebles está exento. Consulta con un asesor fiscal para tu caso específico.

Próximos Pasos

Si deseas profundizar en la clasificación CNAE de tu actividad o tienes dudas sobre si CNAE 68.1 es el código correcto para ti, te invitamos a:

1. [Consultar nuestra guía completa sobre CNAE](https://conversoriaecnae.es/guia-cnae) para entender mejor el sistema de clasificación

2. [Acceder a nuestro buscador CNAE](https://conversoriaecnae.es/buscador-cnae) para encontrar el código exacto

3. [Usar nuestro conversor IAE-CNAE gratuito](https://conversoriaecnae.es/conversor-iae-cnae) para verificar tu clasificación

4. [Consultar información sobre autónomos y CNAE](https://conversoriaecnae.es/cnae-autonomo) si eres trabajador por cuenta propia

Recuerda que en junio de 2026 estamos en plena campaña de Renta 2025, por lo que es el momento ideal para revisar tu clasificación CNAE y asegurar que todo está correctamente registrado ante Hacienda.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué diferencia hay entre CNAE 68.1 y construcción (sección F)?

El CNAE 68.1 comprende la compra, promoción y venta de inmuebles propios, mientras que la sección F (construcción) incluye la ejecución física de obras y edificaciones. Si eres promotor pero no realizas la construcción directamente, clasificas en 68.1. Si además ejecutas la obra, necesitas código de construcción.

¿Qué obligaciones fiscales tengo en 2026 como empresa de CNAE 68.1?

Debes cumplir con: declaración trimestral de IVA (modelo 303), declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347 si superas 3.000€), impuesto sobre bienes inmuebles, retenciones del IRPF si aplica, y registro contable de todas las operaciones. En junio de 2026 debes haber presentado la renta 2025 si eres autónomo.

¿Puedo tributar en módulos IRPF siendo CNAE 68.1?

No. El CNAE 68.1 está expresamente excluido del régimen de módulos IRPF. Debes obligatoriamente tributar en régimen de estimación directa (normal o simplificada) si eres autónomo, o en régimen de Sociedades si constituyes una empresa mercantil.

¿Qué actividades específicas incluye exactamente el CNAE 68.1?

Incluye: promoción inmobiliaria (compra de terrenos para desarrollar proyectos), compra y venta de inmuebles por cuenta propia, arrendamiento de propiedades inmobiliarias propias, gestión de patrimonios inmobiliarios y operaciones de compraventa de bienes raíces. Excluye servicios de arquitectura, ingeniería y gestión de proyectos de construcción.

¿Necesito registrarme en el Registro Mercantil si tengo CNAE 68.1?

Solo si constituyes una sociedad mercantil (SL, SA, etc.). Si eres autónomo en régimen de estimación directa, no es obligatorio, aunque sí recomendable. Debes registrarte en el censo de actividades económicas (IAE) y en el registro de actividades económicas de tu Comunidad Autónoma.

¿Cómo afecta el IVA a mis operaciones inmobiliarias en CNAE 68.1?

La venta de terrenos y solares está exenta de IVA. La venta de edificios completos también está exenta si no han sido utilizados anteriormente. Sin embargo, la venta de viviendas nuevas (menos de 2 años) puede estar sujeta a IVA. El arrendamiento de inmuebles está exento. Consulta con un asesor fiscal para tu caso específico.

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