CNAE 68.2: Alquiler de Bienes Inmobiliarios por Cuenta Propia

¿Qué es el CNAE 68.2?

El CNAE 68.2 es la clasificación oficial de la Agencia Tributaria para las actividades de alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. Esta categoría engloba todas las operaciones de arrendamiento de propiedades inmuebles que el propietario explota directamente, sin intermediarios ni gestores externos. En 2026, es fundamental identificar correctamente esta actividad para cumplir con las obligaciones tributarias del primer trimestre fiscal.

Esta actividad incluye el arrendamiento de viviendas residenciales, locales comerciales, oficinas, naves industriales, garajes, trasteros, terrenos y cualquier otro bien inmueble que genere ingresos por alquiler. La característica principal es que el propietario es quien realiza directamente la actividad de arrendamiento, asumiendo todos los riesgos y beneficios de la explotación del inmueble.

Actividades Incluidas en el CNAE 68.2

A continuación, detallamos las principales actividades que se clasifican bajo este código:

1. Arrendamiento de viviendas — Alquiler de casas, apartamentos, pisos y residencias de uso permanente o temporal2. Alquiler de locales comerciales — Tiendas, bares, restaurantes, oficinas de consultoría y establecimientos similares3. Arrendamiento de oficinas — Espacios de trabajo para despachos profesionales, empresas y autónomos4. Alquiler de naves industriales — Espacios para manufactura, almacenamiento y actividades productivas5. Arrendamiento de garajes y aparcamientos — Espacios cerrados o abiertos para vehículos6. Alquiler de trasteros — Espacios de almacenamiento pequeños para particulares7. Arrendamiento de terrenos — Suelos para construcción, agricultura o usos temporales8. Alquiler de inmuebles amueblados — Viviendas o locales que incluyen mobiliario y equipamiento

¿Para Quién es el CNAE 68.2?

El CNAE 68.2 está diseñado para:

• Propietarios de inmuebles personas físicas que alquilan directamente sus propiedades

• Autónomos inmobiliarios que tienen como actividad principal el arrendamiento
• Comunidades de bienes que alquilan propiedades en común
• Sociedades mercantiles (SL, SA) cuya actividad es el arrendamiento inmobiliario
• Herederos que continúan con el arrendamiento de bienes heredados
• Inversores inmobiliarios que generan ingresos pasivos mediante alquiler

Si eres propietario de uno o varios inmuebles y los alquilas directamente, debes estar clasificado en este CNAE. Para conocer si tu actividad se ajusta exactamente a esta categoría, puedes consultar nuestra guía sobre qué es el CNAE o usar nuestro buscador CNAE.

Obligaciones Fiscales y Tributarias en 2026

Los contribuyentes clasificados en CNAE 68.2 tienen varias obligaciones que deben cumplir durante el año 2026, especialmente en este primer trimestre:

Declaración de Ingresos

• Personas físicas: Deben declarar los ingresos por alquiler en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) en la declaración anual de la renta

• Sociedades mercantiles: Declaran en el Impuesto sobre Sociedades (IS)
• Comunidades de bienes: Cada miembro declara su parte en el IRPF

Obligaciones con el IVA

El arrendamiento de inmuebles está exento de IVA en la mayoría de casos (excepto alquileres de corta duración y algunos casos especiales). Sin embargo, si realizas actividades complementarias (servicios adicionales, suministros), podrías estar obligado a presentar declaraciones trimestrales del IVA.

Registro Contable

Debes mantener un registro actualizado de:

• Ingresos mensuales por alquiler
• Gastos deducibles (reparaciones, impuestos, seguros, etc.)
• Documentación de inquilinos y contratos
• Comprobantes de gastos

Censo de Actividades Económicas (CAE)

Es obligatorio comunicar esta actividad al Censo de Actividades Económicas de la Agencia Tributaria. En 2026, esta comunicación debe estar actualizada antes del 31 de enero del año siguiente.

Retención de IRPF

Si el inquilino es una empresa o profesional, podrías estar obligado a retener el 19% del alquiler (según la normativa vigente en 2026).

Gastos Deducibles en CNAE 68.2

Una de las ventajas de esta actividad es que existen numerosos gastos deducibles que reducen la base imponible:

| Tipo de Gasto | Descripción | Deducible |

|---|---|---|

| Reparaciones y conservación | Arreglos, pintura, fontanería, electricidad | Sí |

| Tributos locales | IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Sí |

| Seguros | Póliza de vivienda, responsabilidad civil | Sí |

| Intereses hipotecarios | Intereses del préstamo (no amortización) | Sí |

| Gastos de comunidad | Cuota de comunidad de propietarios | Sí |

| Servicios básicos | Agua, luz, gas (si corre a cargo del propietario) | Sí |

| Publicidad | Anuncios para alquilar el inmueble | Sí |

| Gestión administrativa | Honorarios de gestoría o asesoría | Sí |

| Comisiones inmobiliarias | Comisión de agencia para encontrar inquilino | Sí |

| Amortización del inmueble | Depreciación del bien (no del terreno) | Sí |

| Cuota de amortización terreno | Depreciación del terreno | No |

| Gastos personales | Viajes, comidas personales | No |

Diferencia entre CNAE 68.2 y Otros Códigos Relacionados

Es importante no confundir el CNAE 68.2 con otras categorías similares:

• CNAE 68.3 — Gestión inmobiliaria por cuenta ajena (eres gestor de propiedades de terceros)
• CNAE 41 — Construcción de edificios (si construyes y vendes)
• CNAE 68.1 — Compraventa de bienes inmobiliarios (si compras y vendes)

Si deseas verificar correctamente tu clasificación o necesitas convertir entre códigos CNAE e IAE, usa nuestro conversor IAE-CNAE gratuito.

Normativa y Cambios en 2026

En 2026, los contribuyentes con CNAE 68.2 deben estar atentos a:

• Cierre del primer trimestre fiscal (31 de marzo de 2026) — Debe estar cerrada la contabilidad del Q1
• Obligaciones de transparencia — Mayor control de la Agencia Tributaria sobre ingresos por alquiler
• Normativa de vivienda — Posibles cambios en la regulación de precios de alquiler según la comunidad autónoma
• Declaración de operaciones con terceros — Si has realizado cambios en inquilinos o propiedades

Preguntas Frecuentes

¿Qué es el CNAE 68.2 y qué actividades incluye?

El CNAE 68.2 es la clasificación para el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. Incluye actividades de arrendamiento de viviendas, locales comerciales, oficinas, naves industriales, garajes, trasteros y otros inmuebles que el propietario explota directamente sin intermediarios. No incluye la gestión inmobiliaria por cuenta ajena (que corresponde al CNAE 68.3), ni la venta de inmuebles.

¿Quién debe darse de alta en CNAE 68.2?

Deben darse de alta en este código los propietarios de inmuebles que alquilan sus bienes por cuenta propia, ya sean personas físicas (autónomos), comunidades de bienes o sociedades mercantiles. También se incluyen los herederos que continúan con el arrendamiento de inmuebles heredados. En 2026, es obligatorio comunicar esta actividad a Hacienda si genera ingresos por alquiler.

¿Qué obligaciones fiscales tiene un contribuyente con CNAE 68.2?

Los contribuyentes con CNAE 68.2 deben: declarar los ingresos por alquiler en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) o en el Impuesto sobre Sociedades según su estructura; presentar declaraciones trimestrales del IVA si están obligados; llevar un registro contable de ingresos y gastos deducibles; declarar la actividad en el censo de actividades económicas; y cumplir con las obligaciones de retención de IRPF si aplica. En marzo de 2026, debe estar cerrado el primer trimestre fiscal.

¿Qué gastos son deducibles en el CNAE 68.2?

Son gastos deducibles: reparaciones y conservación del inmueble, tributos locales (IBI), seguros de la vivienda, intereses de hipotecas, gastos de comunidad, servicios (agua, luz, gas), publicidad para alquilar, gestión administrativa, comisiones de agencias inmobiliarias, y amortización del inmueble. No son deducibles: la cuota de amortización del terreno ni los gastos personales. Estos gastos reducen la base imponible del alquiler.

¿Es obligatorio darse de alta en el IAE con CNAE 68.2?

El CNAE 68.2 no tiene asociado un epígrafe específico del IAE. Los propietarios de inmuebles que alquilan sus bienes pueden estar exentos del IAE si cumplen determinadas condiciones. Sin embargo, deben comunicar la actividad al Censo de Actividades Económicas (CAE) de la Agencia Tributaria. Se recomienda verificar con un asesor si aplica alguna exención en cada caso particular en 2026.

¿Cuál es la diferencia entre CNAE 68.2 y CNAE 68.3?

El CNAE 68.2 corresponde al alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia (el propietario arrienda directamente). El CNAE 68.3 es la gestión inmobiliaria por cuenta ajena, es decir, cuando una empresa gestiona inmuebles de terceros cobrando comisión. Si eres propietario y alquilas directamente, usas 68.2. Si eres gestor inmobiliario que cobra por gestionar propiedades ajenas, usas 68.3.

Conclusión

El CNAE 68.2 es esencial para clasificar correctamente tu actividad de alquiler inmobiliario en 2026. Cumplir con las obligaciones fiscales, mantener una contabilidad ordenada y aprovechar todos los gastos deducibles son clave para optimizar tu situación tributaria. Si tienes dudas sobre tu clasificación o necesitas verificar si tu actividad corresponde a este código, consulta nuestra guía sobre CNAE para autónomos o accede a la guía general de CNAE.

Recuerda que en marzo de 2026 debe estar cerrado el primer trimestre fiscal, por lo que es el momento ideal para revisar tu clasificación y asegurar que todo está en orden. Si necesitas ayuda para convertir códigos o verificar tu situación, usa nuestro conversor IAE-CNAE gratuito.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué es el CNAE 68.2 y qué actividades incluye?

El CNAE 68.2 es la clasificación para el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. Incluye actividades de arrendamiento de viviendas, locales comerciales, oficinas, naves industriales, garajes, trasteros y otros inmuebles que el propietario explota directamente sin intermediarios. No incluye la gestión inmobiliaria por cuenta ajena (que corresponde al CNAE 68.3), ni la venta de inmuebles.

¿Quién debe darse de alta en CNAE 68.2?

Deben darse de alta en este código los propietarios de inmuebles que alquilan sus bienes por cuenta propia, ya sean personas físicas (autónomos), comunidades de bienes o sociedades mercantiles. También se incluyen los herederos que continúan con el arrendamiento de inmuebles heredados. En 2026, es obligatorio comunicar esta actividad a Hacienda si genera ingresos por alquiler.

¿Qué obligaciones fiscales tiene un contribuyente con CNAE 68.2?

Los contribuyentes con CNAE 68.2 deben: declarar los ingresos por alquiler en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) o en el Impuesto sobre Sociedades según su estructura; presentar declaraciones trimestrales del IVA si están obligados; llevar un registro contable de ingresos y gastos deducibles; declarar la actividad en el censo de actividades económicas; y cumplir con las obligaciones de retención de IRPF si aplica. En marzo de 2026, debe estar cerrado el primer trimestre fiscal.

¿Qué gastos son deducibles en el CNAE 68.2?

Son gastos deducibles: reparaciones y conservación del inmueble, tributos locales (IBI), seguros de la vivienda, intereses de hipotecas, gastos de comunidad, servicios (agua, luz, gas), publicidad para alquilar, gestión administrativa, comisiones de agencias inmobiliarias, y amortización del inmueble. No son deducibles: la cuota de amortización del terreno ni los gastos personales. Estos gastos reducen la base imponible del alquiler.

¿Es obligatorio darse de alta en el IAE con CNAE 68.2?

El CNAE 68.2 no tiene asociado un epígrafe específico del IAE. Los propietarios de inmuebles que alquilan sus bienes pueden estar exentos del IAE si cumplen determinadas condiciones. Sin embargo, deben comunicar la actividad al Censo de Actividades Económicas (CAE) de la Agencia Tributaria. Se recomienda verificar con un asesor si aplica alguna exención en cada caso particular en 2026.

¿Cuál es la diferencia entre CNAE 68.2 y CNAE 68.3?

El CNAE 68.2 corresponde al alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia (el propietario arrienda directamente). El CNAE 68.3 es la gestión inmobiliaria por cuenta ajena, es decir, cuando una empresa gestiona inmuebles de terceros cobrando comisión. Si eres propietario y alquilas directamente, usas 68.2. Si eres gestor inmobiliario que cobra por gestionar propiedades ajenas, usas 68.3.